Processus

Méthodes et procédures

pour un rapport d’évaluation

Afin de formuler son opinion objective de la valeur, l’E.A. dispose d’une méthodologie qui lui est propre. Il doit en fait maîtriser trois méthodes traditionnelles, soit la méthode du coût, la  méthode de comparaison et la méthode du revenu.

Méthode du coût : Étapes à suivre :

  • Établir la valeur du terrain considéré comme vacant (la méthode de comparaison sera utilisée) ;
  • Estimer le coût de remplacement neuf du bâtiment en utilisant le manuel de référence (Marshall & Swift, CCR, MAMM, etc) ou à l’aide de coûts réels fournis par les entrepreneurs lorsque possible ;
  • Mesurer et déduire du coût de remplacement neuf, les dépréciations et désuétudes qui s’y rattachent. Celles-ci peuvent être physiques, fonctionnelles et/ou économiques ;
  • Ajouter au coût déprécié de la bâtisse, la valeur marchande du terrain et la contribution des améliorations et autres aménagements supplémentaires.

Méthode de comparaison :

Elle constitue l’unique procédé de preuve directe de la valeur et se révèle par conséquent la méthode par excellence en évaluation. Essentiellement, il s’agit de comparer l’immeuble à évaluer à des propriétés ayant récemment fait l’objet de transactions. Il importe de relever des immeubles qui présentent des particularités physiques et économiques compatibles afin de limiter l’importance des rajustements. Les ventes sont ajustées de façon à atteindre le plus haut degré de similitude. Les redressements proviennent d’évaluations faites sur le marché immobilier.

processus d'évaluation immobilière

Méthode du revenu :

Le fondement de cette technique repose sur l’hypothèse qu’il existe un rapport entre le revenu que génère une propriété et sa valeur à une date spécifique. En dépit de la grande diversification des méthodes d’analyse, elles comportent toutes le même objectif, soit de déterminer la valeur actuelle des bénéfices futurs. Le procédé qui permet de convertir un revenu en une valeur de capital s’appelle l’actualisation.

L’approche dite économique, comme les deux autres méthodes d’évaluation, doit s’effectuer à partir de données obtenues du marché. Il s’agit donc de mesurer les loyers et dépenses paritaires, le loyer de l’argent, le taux de rendement exigé par les investisseurs, les données financières du marché à une date précise, etc.

L’exercice consiste à déduire des revenus bruts potentiels que peut générer un immeuble, une réserve pour le taux d’inoccupation et les mauvaises créances. Par la suite, les dépenses d’exploitation courantes dont les taxes foncières, la prime d’assurance, les frais d’énergie, la conciergerie, les frais de gestion, déneigement, etc. doivent être déduites du revenu brut appelé effectif. Le revenu net est par la suite actualisé selon différentes techniques d’actualisation. Idéalement le taux d’actualisation retenu devrait provenir du marché.

Voici les principales étapes que l’évaluateur doit franchir
afin de produire un rapport d’évaluation:

1. Prendre contact avec le client pour fixer un rendez-vous
2. Inspection visuelle de la propriété (et non une expertise en construction)
  • Prise de mesure des bâtiments
    • Relevé des composantes extérieures des bâtiments et annexes s’y rattachant
  • Prise de photographies extérieures et intérieures de la propriété
  • Relevé des composantes intérieures de la propriété influençant la valeur du bien
  • Relevé des observations et condition générale de la bâtisse et des travaux à faire à court terme le cas échéant
    • Infiltration d’eau au sous-sol ou par la toiture
    • Fissure dans la fondation
  • Relevé des forces et faiblesses de la propriété par rapport à la demande et les tendances en vigueur
  • Prise en note des rénovations et améliorations apportées au cours des dernières années comme la toiture, fenêtres, armoires, couvre-plancher, salle de bains, finition du sous-sol, etc. et des travaux prévus prochainement suite à une discussion avec le propriétaire ou le courtier immobilier
  • Vérification des comptes de taxes municipale et scolaire
  • Consultation du certificat de localisation ou du certificat d’implantation dans le cas de propriétés à construire si existant
3. Visite du voisinage immédiat afin de constater l’offre et la concurrence sur le marché ainsi que les forces et faiblesses en présence dans le secteur
4. Retour au bureau et début de la rédaction du rapport d’évaluation
  • Connaître le but et la fin de l’évaluation (la valeur marchande pour fins de financement hypothécaire est très fréquente)
  • Connaître la date de l’évaluation
  • Description des faits relevés du voisinage et du secteur immédiat
    • Proximité des services
    • Source de bruits importants
    • Voie ferrée à proximité
    • Etc.
  • Positionnement de la propriété sur une carte géographique
5. Vérification des usages permis par la réglementation (zonage)
  • Description du terrain et de ses améliorations
  • Croquis des bâtiments avec leurs dimensions
  • Description de la bâtisse, des annexes et des dépendances s’y rattachant
  • Commentaires sur la condition générale de la propriété
  • Détermination de l’usage le meilleur et le plus profitable
6. Application des trois méthodes conventionnelles :
  • Méthode du coût
  • Méthode de comparaison
    • Recherche de ventes comparables
    • Cueillette d’information sur les ventes retenues et analyse
      • Consultation de l’acte de vente notarié
      • Visite des ventes comparables retenues pour une analyse plus fiable de la transaction
  • Méthode du revenu
    • Recherche et analyse des loyers marchands
    • Analyse du marché locatif local et de la qualité des locataires
    • Technique d’actualisation retenue
  • Conclusion et corrélation
7. Rencontre avec le client pour lui expliquer les grandes lignes du rapport, le choix des ventes comparables retenues et les conclusions établies