Valeur

Les différentes valeurs

marchande, municipale et assurable

L’évaluateur agréé oeuvrant en expertise privée est souvent confronté à l’ignorance des gens à propos de la distinction qui existe entre l’évaluation municipale et la valeur marchande réelle. Celle-ci est pourtant bien simple.

La valeur municipale est établie sur une collecte de données tout comme l’évaluation en expertise. Les transactions recueillies et analysées permettent aux évaluateurs municipaux d’établir des paramètres de comparaison lesquels sont appliqués en masse, c’est-à-dire à une multitude de propriétés appartenant à une même unité de voisinage. Cette méthodologie est adéquate et propre aux évaluateurs municipaux en raison de la contrainte de temps et de la quantité de données à traiter. L’analyse des données est ramenée à une date fixe, soit toujours 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle. De plus, cette valeur est valide pour une période de trois ans en raison des rôles fonciers triennaux. Advenant l’absence de transaction ne permettant pas une bonne analyse du marché ou à une mauvaise répartition des unités de voisinage, la valeur foncière peut être faussée et ce, autant à la hausse qu’à la baisse. De plus, la mise à jour de l’inventaire des unités d’évaluation dans chaque municipalité ne se fait pas nécessairement à chaque dépôt de rôle. Ainsi, des changements non signalés d’une propriété ne seront pas considérés dans la nouvelle valeur municipale alors que ceux-ci le seraient dans le cadre d’une expertise privée. Le contraire est aussi vrai. Il arrive en effet que la valeur marchande établie en expertise privée soit plus basse que la valeur municipale.

L’expertise d’un évaluateur en pratique privée devient donc une alternative intéressante afin de connaître la juste valeur marchande surtout dans le cas d’une mise en marché éventuelle.

VALEUR MUNICIPALE ET VALEUR MARCHANDE
En fait, l’évaluateur en pratique privée est à l’affût des dernières transactions lui permettant de formuler un jugement adéquat de la tendance du marché à la date d’évaluation. La date d’évaluation est également variable alors qu’en évaluation municipale, celle-ci est toujours la même. La valeur marchande est en plus établie à l’aide d’un échantillon, variant généralement entre 3 et 6 ventes, nous permettant de faire une comparaison directe avec les meilleures ventes comparables disponibles.

Voici des exemples :
Il est donc conseillé de faire évaluer votre propriété et non de considérer que la valeur municipale reflète le marché. Il n’est cependant pas suggéré de faire augmenter la valeur municipale d’une propriété juste dans le but de la revendre à un prix plus élevé car le montant des taxes payées est en fonction de la valeur foncière. Or, plus la valeur est haute, plus les taxes sont élevées. Lorsque viendra le temps de vendre ou céder la propriété, l’évaluateur en pratique privée sera la ressource qui vous aidera à fixer la valeur marchande la plus probable avec documents à l’appui, faisant ainsi réfléchir le futur acheteur.

Valeur marchande

La valeur marchande peut se définir comme suit :

C’est le prix sincère le plus probable de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :

  • Les parties sont bien informées ou bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble ;
  • L’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique ;
  • Le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant ;
  • Le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit représenter la vraie considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux.

Valeur assurable

Celle-ci est généralement calculée afin d’être suffisamment couvert par sa compagnie d’assurance en cas de sinistre. Dans bien des cas, les gens sous-estiment le coût de remplacement et/ou de reproduction de leurs actifs immobiliers et mobiliers.

Une couverture adéquate exige par conséquent une connaissance du coût réel de vos biens.

Notre équipe dispose d’experts dans ce domaine qui pourront procéder à l’estimation du coût de remplacement et/ou de reproduction de vos bâtiments et équipements.